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房贷利率触底反弹?多城首套房贷利率重回“3字头”

  迭创新低字头房贷利率,突然调头向上。房贷反弹房贷

  近日,利率利率又有城市被曝出调高首套房贷利率:杭州首套房贷利率再度上调,触底最低涨至3.1%。多城据了解,首套这已字头杭州在11月第二次上调房贷利率。

  据21世纪经济报道记者不完全统计,房贷反弹房贷10月底以来,利率利率至少已经有杭州、触底广州、多城武汉、首套长沙字头南京、房贷反弹房贷佛山、利率利率苏州、东莞等8个大中城市先后上调了房贷利率,首套房贷利率重回“3字头”。不少分析认为,在息差迭创历史新低的背景下,房贷利率上调具有很明显的指向性,各家银行的利率下调或已结束。

  多城上调首套房贷利率

  11月底,一张“11月30日起,浙江省主要商业银行新发放的首套房贷利率将不低于3.1%”的截图在社交平台流传,此次调整已经得到多位地产中介的证实。

  “进入11月,杭州的首套房贷利率一路微调,从2.9%上调至3.0%,又从3.0%上调至3.1%。”一名地产中介对记者表示。也就是说,杭州房贷利率在一个月的时间内经历了两次上调。

  在杭州上调首套房贷利率的不久前,11月6日,广州就已经将首套房贷利率上调至3%,这也是一线城市中首个上调房贷利率的城市。

  广州的房贷利率一直是一线城市中最“经济实惠”的,甚至低于一些二三线城市。根据第三方中介房卫士的数据,此前广州至少有13家银行(包括国有大行)的首套房贷利率均为2.85%,即LPR-75BP。但到目前,只有四家银行的首套房贷利率低于3%,其中两家是外资行,分别是渣打银行和汇丰银行,首套房贷利率分别为2.85%和2.86%;另外两家中资行是华润银行和华夏银行,首套房贷利率分别为2.85%和2.95%;工农中建交等国有大行的首套房贷利率则都在3%左右。

  有贷款中介告诉记者,近期广州房地产市场出现回暖,成交量明显上升,广州地区银行的房贷利率调整得比较频繁,多家银行纷纷上调了加点部分。

  “可能还是为了调控市场。房地产市场遇冷,房贷利率则向下调整一点,市场回暖则向上调整,避免市场突然过冷或突然过热。”广州大源按揭总经理、房卫士创始人郑大源在接受记者采访时表示。

  而在此之前,随着10月份LPR(贷款市场报价利率)下降25个基点,国内房贷利率普遍步入“2字头”,甚至出现低至2.65%的超低利率,刷新多项纪录。

  除了上述两个城市,10月底以来,包括武汉、长沙、南京、佛山、苏州、东莞等在内的多地相继上调房贷利率,首套房贷也都重回“3字头”。整体来看,上调房贷利率的多是经济发达的一二线城市。

  而这些城市房地产量价双回升,也给了银行上调房贷利率的“勇气”。如11月28日,广州市房地产中介协会发布了11月二手房网签数据。数据显示,11月房地产政策刺激效应持续,广州市二手住宅网签量突破1.1万宗,网签宗数创下自2023年4月以来的新高。

  11月杭州十区二手房网签10429套,环比10月(9120套)上涨14.4%,同比去年11月(8801套)提升18.5%;11月网签量创今年1月以来最高纪录,这也是自2023年3月以来,连续20个月的最高纪录。

  10月,东莞市新房成交5582套(含松山湖、大朗“三限房”、人才房),环比大涨约72%;均价约24785元/平方米,环比微涨。

  低息差已不支持大幅下调房贷利率

  上调房贷利率或许是多方面综合考虑的结果,在息差压力不断加大的当下,房贷利率大幅下调的空间受限。据国家金融监督管理总局发布2024年三季度银行业主要监管指标数据情况,今年三季度末,商业银行净息差为1.53%,环比下降0.01个百分点,再创历史新低。

  具体来看,大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、民营银行、农村商业银行、外资银行三季度净息差分别为1.45%、1.63%、1.43%、4.13%、1.72%、1.44%。

  其中股份行、农商行截至三季度末的息差水平与上季度持平,但是国有大行、城商行、民营银行、外资银行的息差下降0.01个百分点至0.08个百分点不等。

  东兴证券分析师林瑾璐表示,得益于负债成本改善,三季度净息差降幅收窄。多数银行前三季度息差较上半年降幅在0bp~5bp,且降幅收窄。部分银行实现了息差环比微降甚至提升;个别银行或由于调整风险偏好、参与贷款重组化债、客群基础不牢固负债成本上升等原因,息差降幅相对偏大。往后看,受10月存量按揭贷款利率下调、今年LPR多次下调影响,预计银行今年四季度和明年一季度贷款重定价压力较大,后续政策或引导金融机构增强资产端和负债端利率调整的联动性,贷款定价或趋于平稳,存款成本改善效果将进入加速兑现期;叠加逆周期调节政策逐步落地,经济复苏和实体需求有望逐步修复,预计银行净息差趋于稳定,明年年内企稳概率加大。

  房屋按揭,向来是各家银行长期稳定的生息资产,也是银行稳定息差的重要手段之一。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示,11月份房贷利率的首次上调,主要是LPR下降幅度较大,导致公积金贷款利率和商业房贷利率之间产生了倒挂,同时也有银行对于息差管理的考量。而月末再度上调,更多是体现出银行对于提高生息资产收益率的急迫性。严跃进认为,多城市上调房贷利率,已经有明确的指向性,房贷利率已经触底,继续大幅下滑的可能性降低。

  郑大源也认为,经过前期不断下调,各家银行的利率下调或已结束。经此一役,银行也发现当前的房贷利率过低,甚至低于银行的成本价,如果继续实施“没有最低只有更低”的利率政策,一是会导致银行经营压力增加,二是也会致使行业出现系统性风险。在这个前提下,银行适当地回调房贷利率,也是为了行业能够更好、更稳、更健康地发展。

  21世纪经济报道记者叶麦穗 广州报道

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